// 課程背景
自2016年以來,商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代,單個商業(yè)項目運營年限長,租金逐漸升高,租戶對消費坪效也有更高要求,如何系統(tǒng)性考慮業(yè)態(tài)和品牌的豐富度,保證商場的活力,使得顧客在購物時,視覺上、觸覺上有更多新鮮的互動。相比提升硬件和物業(yè)配套設(shè)施更關(guān)鍵的是軟實力的升級,它考驗的是招商運管團隊的對市場和消費者的敏銳度和節(jié)奏感。
對購物中心而言,前期的定位、規(guī)劃、招商到開業(yè)只是起點,項目開業(yè)后伴隨始終的品牌調(diào)整和升級才是永恒的話題。購物中心開業(yè)后的調(diào)整并不一定是對原有定位的更正或是推翻之前的模式,而是在不同時期購物中心針對市場主動求變。在這樣的邏輯下,招商租賃越來越被國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重視,租賃決定購物中心的收入和產(chǎn)能。正如購物中心的成功取決于高回報的租賃一樣,購物中心的管理成功也建立在有效、高回報的租戶組合之上。
// 課題
購物中心品牌、業(yè)態(tài)調(diào)整關(guān)鍵點把控及實施案例分析
單人課程價:¥3980 (含講師費、場地費、午餐費、茶歇費、資料費等)
// 主講老師
范老師 現(xiàn)任上海世貿(mào)商城 常務(wù)副總
范老師擁有18年商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗,在商業(yè)項目的前期開發(fā)階段,如何使設(shè)計和建造與市場接軌;在商場和辦公樓定位階段,如何根據(jù)市場配置合適的業(yè)態(tài)配比;在運營階段,如何根據(jù)市場和經(jīng)營狀況,調(diào)整商業(yè)品牌并為公司自身的*度和美譽度的提高等諸方面,積累了經(jīng)驗。在投資回報和品牌樹立方面作出了貢獻,在業(yè)界也擁有了良好的口碑和形象。
范老師成功開發(fā)和管理了眾多商業(yè)項目,操作過多個位于上海市中心及長三角商業(yè)中心區(qū)域,由國際和香港著名房地產(chǎn)開發(fā)商投資運營的的大型商業(yè)項目,其中包括數(shù)個25萬平方米以上的城市綜合體項目,以及10萬平方米以上的商業(yè)項目。范老師在商業(yè)項目開發(fā)、市場定位、招商以及運營管理等商業(yè)地產(chǎn)全過程積累了大量成功經(jīng)驗,對*市場有深刻的認識與理解,積累了豐富的品牌資源。
主導(dǎo)開發(fā)與運營項目:上海梅龍鎮(zhèn)廣場、上海中信泰富廣場、長風景畔廣場、上海老西門新苑、寧波泰富廣場、英特宜家
// 課程收益
本次課程在探討品牌調(diào)整與招商租賃時,我們著重剖析購物中心不同階段的調(diào)整思路和重點,解析租約的風險因素。本門課程采用樣本租約文件作為模板,但不從法律角度分析,而是詳細分析租約條款對招商與后期運營管理存在的潛在影響。
· 培育期、成長期、成熟期不同階段的調(diào)整思路和重點
· 購物中心開業(yè)后品牌調(diào)整的原則與機制建立
· 清晰了解和界定租賃意向書和租賃合同的不同功用
· 準確理解租賃意向書和租賃合同之間的邏輯關(guān)系
· 完整掌握租賃意向書和租賃合同的對招商租賃管理會產(chǎn)生風險點
// 課程大綱
*天:《購物中心階段性品牌調(diào)整策略及案例解析》
1. 購物中心初次招商需要考慮的因素
2. 初次招商定位和定價
2.1. 購物中心的類型決定了定位
2.1.1. 社區(qū)型購物中心在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的,面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心
實例分析:上海浦東嘉里城
2.1.2. 城市中心型購物中心在城市的商業(yè)中心建立的,面積在10萬平方米以內(nèi)的購物中心,目前近60%優(yōu)質(zhì)購物中心存量皆為城市中心型
實例分析: 上海恒隆廣場
2.1.3. 城郊型購物中心是在城市的郊區(qū)建立的,面積在10萬平方米以上的購物中心
原則: 消費者需求、區(qū)域商業(yè)設(shè)施及商業(yè)資源供應(yīng)狀況決定了購物中心的定位
討論題: 你所在的商業(yè)體,在決定形態(tài)和類型時,通常是如何考慮的,原因是?
2.2. 定價方式 通常采用市場調(diào)研、經(jīng)驗推斷和營業(yè)額反推
2.3. 營業(yè)額反推法 年租金=年營業(yè)額*承租水平
租金單價=年租金/360/租賃面積* 承租水平為行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)
討論題:品牌承租能力通常的范圍是由哪些因素決定的?
3. 招商遵從的法則
3.1. *性 舉例: Apple 專賣店與EBT是否會開在一起?
3.2. 豐富性 舉例:兒童類的集聚
3.3. 關(guān)聯(lián)性 舉例:電影院與爆米花
3.4. 針對性 舉例:開在公共走道旁的“全家”
4. 市場推廣對初次招商的推動
4.1. 市場推廣的功能和定義
4.2. 推廣的步驟 我是誰 我干嘛 我如何做
4.3. IP成為“空間營銷”的利器
藝術(shù)IP 動漫IP 電影IP 游戲IP等等
實例分析1: 長風景畔廣場開業(yè)前的活動策劃
實例分析2: Robot Kitty 活動策劃
5. 推動購物中心需要作出二次招商調(diào)整的因素
*, *消費者對奢侈品的態(tài)度也在發(fā)生改變。
第二, 購物中心所在區(qū)域的人口和購買力的發(fā)展
討論:一般新開業(yè)商場的掉鋪率在多少為合適?時間點一般出現(xiàn)在何時?如何根據(jù)市場進行品牌調(diào)整?
6. 生命周期的不同階段
6.1. 百貨類VS購物中心:
6.2. 業(yè)態(tài)占比的變化:零售、娛樂、餐飲
6.3. 兒童業(yè)態(tài)的發(fā)展特點:
6.4. 業(yè)態(tài)在各樓層的分布的兩種不同形式及其思路
實例分析:上海中信泰富廣場、香港金鐘太古廣場
7. 調(diào)整內(nèi)容
7.1. 主題化方向發(fā)展 實例分析: 首爾的Young Plaza
7.2. 區(qū)域型、社區(qū)型商場商業(yè)體征 實例分析:浦東嘉里城
7.3. 體驗式購物日漸強調(diào)
7.4. O2O形態(tài)日漸成為商業(yè)主流 實例分析:食理洋嘗(CeCeLife)
7.5. 新業(yè)態(tài)的興起
8. 商場調(diào)整的關(guān)鍵衡量指標
8.1. 租戶端指標:租售比、提袋率
8.2. 經(jīng)營端指標:坪效、客流
8.3. 有效客流和提袋率的取得方式
實例分析:上海環(huán)球港
9. 租金對調(diào)整的意義
9.1. 保底租金和扣點之間的關(guān)系
9.2. 租金扶持政策的特殊意義
實例分析:SAS的分析
10. 主力店與次主力店的調(diào)整策略
案例:上海悅達889 NOVO品牌的退出,免稅店的引入。
案例:上海月星環(huán)球港引進SEGA
案例:上海GUCCI 金鷹店
11. 一些技術(shù)手段在品牌調(diào)整中的應(yīng)用
7.1. 營業(yè)額控制的三種方式:POS租賃、數(shù)據(jù)接口連接、手工報表鍵入
7.2. POS機的購買方式—融資性租賃
第二天:《基于意向書與合同的招商租賃管理》
一、租賃意向書
1.1.租賃意向書與租賃合同的定義
1.2.合同:具有特定內(nèi)容的協(xié)議,用來約定當事人相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系
1.3.意向書:雙方當事人通過初步洽商,就各自的意愿達成一致認識而簽定的書面文件,是雙方進行實質(zhì)性談判的依據(jù),是簽訂合同的前奏。
1.4.租賃意向書與租賃合同之間的邏輯關(guān)系
同容不同、簽訂時間不同、法律后果
案例:意向書模板
1.5.租賃意向書的要點
1.5.1.租賃面積及其誤差的定義
討論:保護出租方還是保護承擔方?
1.5.2.租賃單元的使用用途
要點:為何要在意向書中規(guī)定使用用途?約束哪一方?
1.5.3.對租金起算和物業(yè)管理費的計算方式的規(guī)定
案例講解:蒂帑聯(lián)合辦公租賃意向書簽署的過程
二、租賃合同
1、物業(yè)所在地*法規(guī)的了解和執(zhí)行
2、租賃的法律許可和規(guī)定
3、預(yù)租(預(yù)售)許可證 提出“對抗第三方“ 概念”
三、“營改增”后價稅分離原則及其執(zhí)行
納稅類型與發(fā)票類型
裝修免租期或經(jīng)營免租期的價格表達方式
租金表達方式
租戶稅務(wù)信息登記
物業(yè)管理費及其他費用的收取
違約金
營改增案例分析
四、一些重要附表及其講解
開業(yè)時間
POS規(guī)定
保險要求
租戶經(jīng)營計劃書
租賃單元交接書