——3月16日《微訪談?人云屹云》實(shí)錄
日本9級(jí)大地震對(duì)建筑的質(zhì)量是一大考驗(yàn)，也引發(fā)我們對(duì)建筑質(zhì)量的思考。我國(guó)正在經(jīng)歷大規(guī)模建設(shè)階段，3600萬(wàn)套保障性住房在未來(lái)5年內(nèi)建成，建筑的質(zhì)量如何得到保證，今天“人云屹云”微訪談潘石屹與大家談了保障性住房的建設(shè)、分配以及其他房地產(chǎn)等方面話題。
日本強(qiáng)震海嘯會(huì)放緩全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇速度
@Jason-Lau ：富強(qiáng)先進(jìn)之如日本，在自然災(zāi)害面前依然脆弱得像汪洋中的小舟，困難時(shí)刻，各國(guó)都伸出援助的手，包括與日本有領(lǐng)土爭(zhēng)執(zhí)的中俄韓，這是否說(shuō)明人類(lèi)只有團(tuán)結(jié)攜手，才能共渡歷史的難關(guān)？
潘石屹：在巨大的自然災(zāi)難面前，總是讓我們沉思。人類(lèi)在地球上呼吸同樣的空氣，當(dāng)?shù)卣?、海嘯、核輻射這樣的災(zāi)難來(lái)臨時(shí)，其實(shí)是不分國(guó)界的，人類(lèi)在巨大的災(zāi)難面前是一個(gè)整體，是一個(gè)不可分割的整體，只有團(tuán)結(jié)才能減少這些災(zāi)難對(duì)我們的損失，共同渡過(guò)難關(guān)。
@混廣告圈的Ada ：地震引發(fā)的海嘯對(duì)于日本經(jīng)濟(jì)的影響不言而喻，本田、豐田等很多公司都被迫停產(chǎn)，您估計(jì)災(zāi)難對(duì)*的波及大么？會(huì)不會(huì)延緩亞洲、甚至全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇？
潘石屹：這次日本地震，包括它引發(fā)的海嘯、核泄漏，對(duì)日本經(jīng)濟(jì)，甚至對(duì)全球的經(jīng)濟(jì)都會(huì)造成很大的影響。具體的影響其實(shí)在全球的股票市場(chǎng)中已經(jīng)有了非常數(shù)量化的體現(xiàn)，這一定也會(huì)放緩全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇速度。
@詹小狼 ：對(duì)于災(zāi)難重創(chuàng)后的日本，*人有的悲天憫人，有的伸出援助之手，也有人幸災(zāi)樂(lè)禍，您認(rèn)為我們應(yīng)該如何看待歷史和現(xiàn)在？
潘石屹：絕大多數(shù)的人都是有愛(ài)心，有同情心的，這幾天大多數(shù)人都在為日本人擔(dān)心，為他們祈禱。但總有很少部分人，他們是病人，或者幼稚的人，在災(zāi)難面前幸災(zāi)樂(lè)禍。這種人每個(gè)*都有，但只是很少的一部分。
@紫什么 ：你怎么看這次日本地震引發(fā)的核泄漏，你微博上提到天堂能源和地獄能源，你如何看待核能的利用？
潘石屹：有人把能源劃分為兩類(lèi)能源：天堂的能源，如風(fēng)能、太陽(yáng)能，潮汐能；另一種能源是地獄的能源，如石油、煤炭，天然氣。我不知道這種劃分對(duì)不對(duì)，但我們?cè)诶媚茉捶矫?，像核能，一定要非常小心，避免由于不慎引起地獄之火。
在地震和海嘯面前，很多房子沒(méi)有散架，日本的建筑質(zhì)量值得我們學(xué)習(xí)
*的建筑質(zhì)量和日本有很大差距
@探路者zh ：*對(duì)保障性住房要求不達(dá)標(biāo)不驗(yàn)收，你覺(jué)得能很好的執(zhí)行嗎？另外因?yàn)檫@次日本地震，會(huì)不會(huì)對(duì)地產(chǎn)商有一些影響，比如商品房的質(zhì)量問(wèn)題？
潘石屹：任何住房的質(zhì)量都關(guān)系到生命安全，但一定要有一套機(jī)制去保證。*的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十幾年，造就了一批幾百萬(wàn)人的開(kāi)發(fā)商的隊(duì)伍，這些隊(duì)伍有一定的經(jīng)驗(yàn)積累，對(duì)設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、驗(yàn)收的管理等積累了一套比較成型的制度。
未來(lái)三年，*要大規(guī)模建立保障性住房，一定不要由一支新的隊(duì)伍，從零開(kāi)始，重新開(kāi)始探索，要充分利用現(xiàn)有開(kāi)發(fā)商積累十幾年的經(jīng)驗(yàn)和制度。這一點(diǎn)我認(rèn)為對(duì)保證保障性住房的質(zhì)量是有好處的。
@路人250 ：日本的多層、中高層甚至高層建筑，在材料與抗震技術(shù)措施上與*有何顯著差別？
潘石屹：我們看到汶川地震和日本這次地震后建筑倒坍的畫(huà)面是完全不同的。國(guó)內(nèi)的建筑，尤其農(nóng)村的建筑缺乏基本的結(jié)構(gòu)，沒(méi)有水泥的圈梁和必要的柱子，都是用磚頭砌起來(lái)的，地震后成了碎塊。
日本的房子在巨大的地震和海嘯面前，我們看到一座房子沖到橋梁上，但房子還沒(méi)有散架；一架游艇壓倒在一座房子上，房子也沒(méi)有倒塌。*的建筑質(zhì)量和日本的建筑質(zhì)量還是有很大差距的，這些都是需要我們反省和學(xué)習(xí)的地方。
@telee ：請(qǐng)問(wèn)潘總，您認(rèn)為目前*大部分的建筑，其建筑質(zhì)量與建筑水平如何？在世界上處于一個(gè)什么樣的位置？
潘石屹：*一些大城市商品房建設(shè)的水平和質(zhì)量已經(jīng)和世界先進(jìn)水平處在同一位置，但*建筑質(zhì)量的水平參差不齊，尤其很多沒(méi)有受到質(zhì)量監(jiān)管的房子，農(nóng)民自建房，大量的小產(chǎn)權(quán)房，這些房子的建設(shè)都是游離于*建筑質(zhì)量監(jiān)督體系之外，房子的質(zhì)量一般都很差，也很容易出質(zhì)量問(wèn)題。
@孑然一身 ：請(qǐng)問(wèn)潘總，SOHO的項(xiàng)目經(jīng)得住幾級(jí)地震？*整體的房產(chǎn)抗震水平又大約在什么水平？
潘石屹：SOHO*所有的項(xiàng)目都是嚴(yán)格按照*頒發(fā)的規(guī)范去設(shè)計(jì)、建設(shè)的，達(dá)到抗震烈度八度設(shè)防。
@河蟹的馬甲 ：對(duì)于從開(kāi)發(fā)商到設(shè)計(jì)公司，施工公司，監(jiān)理公司的層層外包，如何把控質(zhì)量？尤其是施工，外包到*都是工程隊(duì)了。
潘石屹：開(kāi)發(fā)商通過(guò)外包把社會(huì)上*秀的設(shè)計(jì)、施工、材料、設(shè)備、監(jiān)理單位匯集起來(lái)是好事，是專(zhuān)業(yè)化的分工，建房子需要各個(gè)工種和專(zhuān)業(yè)公司的配合。如果一個(gè)小而全的公司，什么事情都自己來(lái)做，它的質(zhì)量是最沒(méi)有保證的。但在施工過(guò)程中切忌轉(zhuǎn)包，把工程層層轉(zhuǎn)包下去，這樣就沒(méi)有辦法去把控質(zhì)量了。
@良言88 ：經(jīng)濟(jì)利益決定了開(kāi)發(fā)商和建筑商合謀使用劣質(zhì)的、不達(dá)標(biāo)的建筑材料，像昨天315曝光的外墻保溫材料，而將管*、監(jiān)理*不能起到應(yīng)有的作用似乎是更大的問(wèn)題。如何才能讓老百姓住上放心房呢？
潘石屹：建筑質(zhì)量和食品質(zhì)量一樣，都關(guān)系到人的生命安全。因采用不合格的保溫材料，在北京和上海都發(fā)生了重大火災(zāi)，CCTV新址和上海教師公寓都是因外墻保溫材料引起的。作為開(kāi)發(fā)商，每種材料、每個(gè)設(shè)備的選擇都要合乎標(biāo)準(zhǔn)。*應(yīng)加大對(duì)采用這些劣質(zhì)材料的處罰力度，才能夠阻止這些弄虛作假、以次充好的行為。
SOHO*所有項(xiàng)目的抗震設(shè)防烈度為8度
嚴(yán)厲的政策將脫韁的野馬拉回來(lái)！
@張敏同學(xué) ：*要求各地于一季度制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但到目前為止，真正出臺(tái)的城市寥寥無(wú)幾，對(duì)地方*來(lái)說(shuō)，“控制房?jī)r(jià)”本身就是個(gè)比較難的任務(wù)。請(qǐng)問(wèn)潘總，您認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)應(yīng)該如何確定？
潘石屹：三月末，各個(gè)城市房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)都會(huì)出臺(tái)，但誰(shuí)也不愿*個(gè)出臺(tái)，成為眾矢之的。我估計(jì)每個(gè)城市房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)在去年房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上最多加上CPI的增長(zhǎng)幅度，如果去年的房?jī)r(jià)按100計(jì)算，各個(gè)城市房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)應(yīng)該在100-110之間。各個(gè)城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)會(huì)集中在本月末的幾天出臺(tái)。
@ivylaureate ：我是*證券報(bào)林喆，保障房現(xiàn)在是房地產(chǎn)業(yè)界最關(guān)注的話題之一，十二五期間，保障房建設(shè)將大躍進(jìn)，如果計(jì)劃能完成，保障房與商品房的格局將發(fā)生什么樣的？
潘石屹：十二五期間，尤其是十二五的前三年，*的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在格局上發(fā)生重大的改變，即將原來(lái)商品房占市場(chǎng)90%以上的份額，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》砍^(guò)一半的份額。這將對(duì)整個(gè)行業(yè)、開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大的調(diào)整，而這調(diào)整將會(huì)在未來(lái)三年之內(nèi)完成。
@Cheryl瓶子 ：3月以來(lái)，北京、上海、廣州各地開(kāi)發(fā)商相繼打折促銷(xiāo)，看來(lái)這次房?jī)r(jià)真的降下來(lái)了，成交量暴跌，這局面是*想看到的嗎？市場(chǎng)下一步會(huì)往哪走？
潘石屹：國(guó)八條出臺(tái)之后，一線城市住宅成交量都在大幅下滑，北京上海是下跌幅度*的兩個(gè)城市。但昨天北京當(dāng)日成交又突破了300套，達(dá)到去年的平均水平。仔細(xì)分析這300套成交的房子中，有近100套房子是某個(gè)項(xiàng)目按21000元單價(jià)銷(xiāo)售的，這實(shí)際上比以前25000元有了很大的折扣。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)還有待觀察。
@土豆拉斐爾 ：我聽(tīng)社科院一位研究人員說(shuō)，接下來(lái)重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)域可能會(huì)出臺(tái)“限價(jià)”政策，而且已在制定當(dāng)中，潘總是否有所耳聞？如何看待“兩限”之后可能到來(lái)的“三限”？
潘石屹：*正在對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施前所未有、非常嚴(yán)厲的調(diào)控政策，這些政策從表面上看似乎都不市場(chǎng)化，尤其是限價(jià)、限購(gòu)政策。但這幾天我私下與一些有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商交談，他們認(rèn)為這也很有必要，過(guò)去幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)像匹脫韁的野馬，*就是由這種看似不盡合理、十分嚴(yán)厲的政策將這匹脫韁的野馬試圖拉回到正常范圍。
@老王他老婆 ：我是財(cái)新傳媒記者李慎。請(qǐng)問(wèn)，大規(guī)模的保障房計(jì)劃對(duì)開(kāi)發(fā)商造成的心理壓力和實(shí)際壓力究竟有多大，目前是否應(yīng)該考慮轉(zhuǎn)型，或是參與保障房建設(shè)又或部分轉(zhuǎn)型做商業(yè)、零售？
潘石屹：3600萬(wàn)套保障性住房的建設(shè)，不光對(duì)開(kāi)發(fā)商心理壓力很大，實(shí)際來(lái)自市場(chǎng)的壓力也很大，有超過(guò)一半的市場(chǎng)份額將由保障性住房占領(lǐng)。我接觸到的住宅開(kāi)發(fā)商他們都感覺(jué)壓力很大，也都在積極想辦法考慮轉(zhuǎn)型，一是參加*保障性住房的建設(shè)，希望*能夠有明確的參加保障性住房建設(shè)的條件。
第二，也有部分考慮轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)方面的開(kāi)發(fā)，但這種轉(zhuǎn)型是要時(shí)間的，一般需要三年以上時(shí)間才能從土地的購(gòu)買(mǎi)、隊(duì)伍的建設(shè)等方面完成真正的轉(zhuǎn)型。
@曬了又曬 ：*人大代表、天津市市長(zhǎng)黃興國(guó)日前表示，天津的房?jī)r(jià)已經(jīng)控制住了。目前，天津中心城區(qū)商品房的均價(jià)在每平米12000元左右。請(qǐng)問(wèn)潘總，天津能控制住，北京能控制住嗎？天津有能力控制在均價(jià)12000，北京有能力控制在多少以?xún)?nèi)？
潘石屹：天津的房?jī)r(jià)能夠控制，北京乃至*每個(gè)城市的房?jī)r(jià)都可以得到控制。*已經(jīng)出臺(tái)了最嚴(yán)厲的政策，包括限價(jià)、限購(gòu)的政策，房?jī)r(jià)不可能再控制不住。至于每個(gè)城市房?jī)r(jià)控制的目標(biāo)，本月底都會(huì)公布。
@莎莎lisa2010 ：上月北京CPI漲幅5.3%創(chuàng)29月來(lái)新高，房租上漲是主因?！跋拶?gòu)”的宏觀調(diào)控政策抑制了買(mǎi)房需求，抬高了租房需求，房租上漲，*又要調(diào)控房租，這樣兩頭壓，市場(chǎng)不是徹底扭曲了嗎？
潘石屹：的確在房地產(chǎn)市場(chǎng)是按下葫蘆起來(lái)瓢，要限制住房的購(gòu)買(mǎi)，租金的價(jià)格就會(huì)上漲，房租的價(jià)格又是CPI重要組成部分，CPI的漲幅就創(chuàng)新高。但從總體來(lái)看，由于住房?jī)r(jià)格過(guò)去幾年快速上漲，衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)很重要的指標(biāo)——租金回報(bào)率已經(jīng)降得很低。
北京上海的租金回報(bào)率大約是2%，世界其它一些主要城市的租金回報(bào)率都在7%—8%，要讓這個(gè)指標(biāo)能夠回歸到正常范圍，就要控制房?jī)r(jià)，讓租金價(jià)格上升，這樣租金回報(bào)率的指標(biāo)才會(huì)提高。
@freakcherry ：溫家寶在回答記者問(wèn)時(shí)說(shuō)，我們正在貫徹關(guān)于積極穩(wěn)妥地實(shí)行戶(hù)籍制度改革，讓符合條件的農(nóng)民工進(jìn)城落戶(hù)，你如何評(píng)價(jià)？
潘石屹：*的這種改革是朝著一個(gè)更加公平、公正的社會(huì)發(fā)展。公平、公正的社會(huì)就是一個(gè)沒(méi)有歧視、沒(méi)有偏見(jiàn)的社會(huì)?，F(xiàn)在城鄉(xiāng)之間的差別，對(duì)農(nóng)民的偏見(jiàn)是我們社會(huì)中*的問(wèn)題。*的戶(hù)籍改革政策是一個(gè)進(jìn)步的政策。
3月末各城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)都會(huì)出臺(tái)
